Habrá plazas de alquiler turístico legal para toda la oferta de calidad. O eso aseguran en la Conselleria de Turismo, que trabaja en los detalles de un marco normativo con el que pretenden tanto legalizar una práctica que hoy se desarrolla ilegalmente, como sacar del mercado la oferta turística de peor calidad. La idea pasa por algo parecido a lo que también sugiere El Pi de Jaume Font: crear una bolsa con plazas a menor precio para los apartamentos turísticos, entre los que podrán estar los que se ubiquen en edificios residenciales y cumplan unos requisitos mínimos de calidad, que disuadirán a gran parte de la propietarios de pasarse a la opción de alquiler turístico.
¿Cuántas plazas serán? La cifra no está cerrada. Según explican en la cúpula política de Turismo (dirigida por Biel Barceló, de Més), el tamaño de la bolsa saldrá de un análisis que están realizando ahora mismo los técnicos de la conselleria. Y lo mismo ocurre con el precio al que se venderán esas plazas de autorización legal. Eso sí, en la dirección política de Turismo aseguran que el coste será menor que las de la bolsa hotelera (4.000 euros por plaza) y que la cifra de plazas será "suficiente" como para que se puedan aceptar para uso turístico todos los apartamento que cumplan los mínimos de calidad.
Que no serán pocos, en cualquier caso. En la asociación que agrupa a la mayoría de propietarios de viviendas que se arriendan a turistas, Aptur, estiman que solo en Mallorca hay hoy una oferta de 100.000 plazas que viven al margen de la legalidad, promocionándose como turísticas, pese a que la ley actual lo prohibe en edificios residenciales plurifamiliares.
Esa es la ley que está reformando el equipo de Biel Barceló, que parte de la existencia de tres tipos de alquileres turísticos, hoy ilegales, muy distintos. Todos presentes en esas 100.000 plazas que se estima que hoy se ofertan al margen de la ley. El primero engloba a quienes, directamente, quieren trabajar en negro, fuera de la ley y sin pagar a Hacienda. A estos, dicen en Turismo, la ley nunca podrá llegar más que con multas e inspecciones cada vez más contundentes, rápidas y efectivas. El segundo caso es el de quienes ven el alquiler turístico como una opción de negocio que se debe enfocar de forma profesional, gente que tiene viviendas y las va a explotar como alojamiento para viajeros, así en casas aisladas como en esos edificios plurifamiliares en los que hoy está prohibido. Para todos ellos es para los que va a estar diseñada la reforma legal, que busca incentivar un servicio de calidad, que además tribute como cualquier negocio de alojamiento, ecotasa incluida.
La autorización temporal
Finalmente hay un tercer grupo de propietarios al que también mira la Conselleria de Turismo: son quienes quieren alquilar a viajeros solo de vez en cuando, cuando lo necesiten, cuando puedan compartir una habitación, o cuando el piso quede libre por las razones que sean. "A estos últimos no les interesará comprar plazas. No valdrán los 4.000 euros que cuesta cada plaza hoteleras, ni mucho menos, pero no les interesará igualmente pagar eso cuando no lo van a explotar siempre, solo a veces. En esos casos estamos trabajando en la idea de conceder autorizaciones temporales para el alquiler turístico", detallan en la Conselleria.
El sistema se va así a tres grandes modelos de alojamiento legal. Primero, el hotelero, que seguirá funcionando con su bolsa de 48.000 plazas aún disponibles a la venta, a 4.000 euros por plaza. Y que seguirá siendo mayoritario en Balears, la región con más presión hotelera del mundo, después de haber crecido desde las 173.539 plazas de 1995 a las 232.388 que hay en la actualidad, un 33% de incremento en solo dos decenios. Esa oferta hotelera se completará con el alojamiento turístico en régimen de alquiler, que probablemente tendrá una bolsa propia de tamaño a definir, en la que se podrán comprar plazas por un precio más bajo de los 4.000 euros de los hoteles.
Y finalmente quedará un tercer tipo, una especie de limbo perfectamente legal que ocuparán quienes opten por alquilar utilizando la Ley de Arrendamientos Urbanos. Eso exige hacer una un contrato con cada cliente, aunque sea para unos días, e implica aportar una fianza y declarar los ingresos con el IRPF. Es engorroso si hay gran rotación de clientes, como ocurre con los turistas, pero como ventaja está que no exige ni comprar plazas de la bolsa turística, ni supone pagar el Impuesto de Turismo Sostenible (ecotasa). La desventaja es que no se puede promocionar esa vivienda como turística, con lo que se cerraría de golpe el acceso a los canales de comercialización web que lideran el mercado, portales como AirBNB o Hundredrooms.
Un techo de plazas turísticas
Con todo, el alquiler turístico tendrá la opción de ser legal en casi cualquier circunstancia: solo los pisos de calidad baja que incumplan los requisitos mínimos de calidad están condenados a ser excluidos de las opciones legales. ¿Cuántas de las 100.000 plazas de alquiler turístico hoy ilegal podrán así regularizarse con el marco legal que diseña la Conselleria de Turismo? Responde directamente el vicepresidente y conseller de Turismo, Biel Barceló, que reconoce que "el gran debate" es ese, el techo de plazas, y explica que acabará definiéndose con criterios técnicos que tengan en cuenta cuestiones clave como la sostenibilidad. Aunque se moja con una opinión personal: "Bajo mi punto de vista no pueden legalizarse las 100.000 plazas ilegales que se cree que hay".
¿Y una bolsa para el alquiler turístico de tamaño similar a la de los hoteles, es decir, dos bolsas de 48.000 plazas turísticas, que serían el techo de plazas? A Barceló tampoco le gusta esa cifra: "Es una locura, demasiada oferta". En su opinión, la bolsa hotelera actual ya es excesiva, por lo que está decidido a eliminar excepciones a la creación de nuevos hoteles como las que los permiten inaugurarlos en zonas urbanas, entre las que se incluyen áreas tan masificadas como Platja de Palma. "Acabaremos con las excepciones. Se podrán seguir haciendo hoteles nuevos, por supuesto, pero siempre que se compren otros ya en uso y se cierren sus plazas". Y en lo que respecta a la bolsa de plazas de alquiler turístico, el vicepresidente se compromete a que tenga un tamaño que permita "que siempre haya plazas suficientes en la bolsa". "Siempre habrá alguien que salga de esa bolsa y otros podrán entrar", augura, antes de recalcar que evitarán "la especulación" con la bolsa de alquiler turístico, controlando los precios de las plazas: "El precio lo fijará la administración, por lo que no habrá opciones especulativas". Los apartamentos turísticos no serán así los nuevos taxis, un sector en el que para entrar hay que comprarle la licencia a un taxista con permiso en vigor, pagándole lo que pida.
Menos de 4.000 euros por plaza
Eso no quiere decir que las plazas vayan a salir precisamente baratas. En Turismo se insiste en que el precio no será ni de lejos los 4.000 euros por plaza que pagan los hoteleros, pero aunque fuese la mitad, supondría un fuerte desembolso inicial para los propietarios de apartamentos. Tendrán que pagar por las plazas que figuren en la cédula de habitabilidad de la vivienda. Y eso son dos plazas por habitación. Si el apartamento es de tres habitaciones habría que comprar seis plazas. Si fueran a precio hotelero, serían 24.000 euros. Pero serán menos. En cualquier caso, ¿saldrá caro? Pues es relativo. Depende del lugar. En Palma este verano se están alquilando apartamentos turísticos por precios medios superiores a los 150 euros al día, con picos en agosto de 260. A esos valores, amortizar la legalización de las plazas es más sencillo.
Los requisitos de calidad
Los detalles del proceso de regularización de plazas, así como las condiciones posteriores para su intercambio estarán reguladas en la reforma legal que prepara el Govern. Según estipula la Ley del Impuesto de Turismo Sostenible, la de la ecotasa, la normativa de alquiler debe estar lista antes de final de agosto, aunque en el Govern aseguran que el plazo es insuficiente y no llegan. Pero insisten en que la regulación saldrá adelante, por mucho que el consenso que se persigue esté hoy igual de lejos que al principio de la legislatura.
La normativa será en cualquier caso solo un marco general, que definirá esa bolsa de plazas, los precios que costará y los supuestos en los que se puede acceder a ella. Habrá que cumplir con requisitos que se parecerán mucho a lo que ahora se les exige ya a los hoteles y a los apartamentos turísticos legales. Por ejemplo, tendrán que dar servicio de limpieza, "no cada día, pero sí entre cliente y cliente", explican en Turismo. También se les pedirá probablemente un seguro de responsabilidad civil. Y servicios como los que ya tienen los apartamentos turísticos legales actuales, como ofrecer ropa de cama, agua, luz, ventilación, lavadora, manual de uso de la vivienda (en las dos lenguas oficiales y una extranjera), extintores, hoja de reclamaciones, y un teléfono de atención al cliente operativo las 24 horas.
¿Es mucho pedir? Pues en Turismo creen que es el nivel de exigencia preciso para que quien se meta en el negocio lo haga como lo que es, justo un negocio. "Con eso ya desaparecerá del alquiler mucha oferta de baja calidad", vaticina en el departamento de Turismo, en el que son conscientes de que uno de los problemas es que se está metiendo a turistas en auténticos cuchitriles. Evitarlo es uno de los objetivos perseguidos con una regulación que, en cualquier caso, parece condenada a generar una intensa polémica. Hay demasiados intereses enfrentados.
