El mercado inmobiliario mallorquín comienza a mostrar síntomas de estar entrando en una nueva 'burbuja', con incrementos en los precios muy superiores a los que se dan en el resto de comunidades autónomas. La ecuación parte de un desproporcionado encarecimiento del valor del suelo en los municipios de mayor demanda que impide que se construyan pisos nuevos a un precio asequible para la mayoría de las familias de las islas. Eso está volcando la demanda hacia la segunda mano y el alquiler, pero este último se ha visto radicalmente distorsionado por el boom de las viviendas vacacionales que está desviando la oferta existente hacia el mercado turístico, con precios que de nuevo se ponen fuera del alcance del bolsillo del mallorquín medio. Así que al concentrarse la búsqueda de un inmueble en los pisos usados, su valor está registrando también un aumento cuyo ritmo supera ampliamente la media estatal. Según lamenta el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, José María Mir, o las Administraciones comienzan a adoptar alguna medida o a los isleños "no se les dejará otra opción que vivir bajo un puente".
Empecemos por el origen del problema. En Mallorca hay poco suelo disponible, o al menos en los municipios con mayor concentración de la demanda, como Palma o Calvià. Y además está en pocas manos, lo que favorece que en muchos casos se mantenga retenido y sin desarrollar a la espera de que siga elevando su valor. Según apunta el presidente de la asociación isleña de promotores inmobiliarios, Luis Martín, un solar en estas zonas se ha podido revalorizar a lo largo del último año entre un 15% y un 20%, lo que supone, teniendo en cuenta que el coste del suelo representa en torno a un tercio del valor final del inmueble, que el alza en el precio de una vivienda nueva solo por este concepto se sitúa entre un 5% y un 7%, y actualmente puede llegar a rozar el 8%.
Pero a ello hay que sumar otro factor: Mallorca es una de las zonas de España donde menos ha bajado el valor de los terrenos durante la crisis. Eso implica que en los citados municipios siguen siendo muy caros.
El resultado es que en estos momentos resulta imposible edificar pisos en Palma de unos 60 o 70 metros cuadrados (en los que se concentra la demanda en estos momentos) por debajo de los 200.000 o los 250.000 euros, cuando para una pareja joven resulta muy difícil acceder a una hipoteca si se supera un precio de 150.000 euros, básicamente por los bajos salarios que se perciben en la actualidad.
Este hecho explica que las dos mayores promociones que se están desarrollando actualmente en la isla sean la de unas viviendas en Son Quint cuyos precios van de los 500.000 a los 800.000 euros, o un complejo de segundas residencias en Artà con precios en torno a los 200.000 euros.
El efecto es simple: las clases medias tienen enormes dificultades para acceder a una vivienda nueva en Palma y en las zonas de costa con mayor presencia turística.
Eso hace que las opciones se limiten a la adquisición de un inmueble de segunda mano o al alquiler. Si nos centramos en esta segunda posibilidad, el panorama vuelve a ser descorazonador, según reconoce José María Mir. Porque los isleños han descubierto la elevada rentabilidad que se puede conseguir si su vivienda sale al mercado vacacional. El presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria subraya que alquilar una vivienda a un turista puede suponer conseguir en solo tres meses lo que se recaudaría durante todo el año cuando ese piso se ofrecía al mercado local. Así que todo aquel que tiene una vivienda en zonas de demanda extranjera (como el centro de Palma o el litoral) ha decidido poner su inmueble a disposición de la clientela visitante. El resultado es que el valor de estos alquileres está creciendo a ritmos del 10% al 15%, con precios que pueden llegar a los 100 o los 120 euros diarios. Y como el efecto es contagioso, la subida se va extendiendo como una mancha de aceite.
Eso explica que en la actualidad encontrar un piso para alquilar en una zona costera o en la capital isleña sea una misión casi imposible, porque entre mayo y octubre apenas hay ofertas en el mercado, o se trata de viviendas en un estado muy precario.
Según apunta José María Mir, para encontrar un producto digno en alquiler en estas zonas hay que asumir que el desembolso se acercará, como poco, a los 1.000 euros mensuales, y si alguien espera encontrar algo por 500 o 600 euros al mes tiene que asumir que será un inmueble en pésimo estado de conservación.
La imposibilidad de los isleños de asumir este gasto está haciendo que se busquen alternativas en el interior de la isla, pero ese mismo problema lo están padeciendo los trabajadores que llegan a Mallorca para hacer la temporada de verano, que se ven obligados a buscar piso de alquiler en municipios del interior pese a tener su puesto de trabajo en el litoral. Y al aumentar la demanda en estas zonas, la subida en los precios comienza a extenderse al conjunto de Mallorca de forma más o menos acentuada.
Así que la alternativa que queda sobre la mesa es apostar por la adquisición de un inmueble usado, algo que queda reflejado en el fuerte aumento que está registrando la venta de este tipo de producto. Pero como la demanda supera la oferta, también aquí los precios han comenzado a crecer de forma desproporcionada, con tasas que se mueven entre el 6% y el 9%, según señala el representante de los agentes de la propiedad, cuando en el resto del país esos porcentajes son apreciablemente más moderados.
El problema no es que resulte imposible para un residente hacerse con un inmueble usado en muchas zonas de Palma (el Casco Antiguo o barriadas como Santa Catalina se han convertido en territorio para alemanes, británicos, suizos y escandinavos gracias a que están dispuestos a pagar mucho más que un mallorquín por contar con un a residencia en estos puntos), sino que empieza a resultar complicado encontrar una vivienda a precio asequible incluso en muchas zonas del extrarradio, dejando de lado aquellas más degradadas y sobre las que apenas existe demanda, como es el caso de Son Gotleu.
Porque a este desvío de la demanda residencial hacia la segunda mano se está sumando otro fenómeno: la compra como inversión. La nula rentabilidad que en estos momentos ofrecen los depósitos bancarios y el miedo que muchos tienen a una Bolsa que se asemeja a una montaña rusa está llevando a algunos ahorradores a apostar por la adquisición de inmuebles para llevarlos también al mercado del alquiler, dado que estas operaciones pueden suponer fácilmente una rentabilidad de un 4% en un momento además en el que la inflación es negativa
La resurrección de Campos
El presidente de los promotores señala que la suma de los factores antes enumerados va a terminar provocando una resurrección en las zonas que los inversores daban como perdidas.
Al no poder encontrar una vivienda a un precio asumible en Palma, Luis Martín subraya que el efecto va a ser el de obligar a los residentes en la isla a tener que buscar su inmueble en municipios que habían quedado desolados por la crisis al acumular vivienda nueva que muy pocos querían, y entre los que destaca el caso de Campos, aunque se cita igualmente a Llucmajor, Inca o sa Pobla. En estas zonas sigue existiendo muchos pisos con el cartel de 'se vende' o cuyos propietarios han optado por recurrir al alquiler para cubrir así el desembolso que les supone el pago de la hipoteca de una vivienda que en muchos casos fue adquirida como inversión antes de que estallara la burbuja inmobiliaria de principios de siglo.
Pero la gravedad que están adquiriendo las dificultades para que los residentes accedan a un inmueble explica la constante reivindicación de nuevas iniciativas que desde el sector inmobiliario se están lanzando a las Administraciones isleñas, como la clasificación como urbanizable de más suelo en Palma y Calvià, un incremento de las densidades para que en un edificio se puedan hacer más viviendas y más pequeñas, el que se puedan ganar alturas en algunas zonas o el que se reactive la promoción pública de pisos para alquileres tasados destinados a las familias con recursos limitados.
