Cuando hace un año y medio Palma se convirtió en tema de portada de la prensa británica al ser calificada como la mejor ciudad del mundo para vivir, ya hubo quien con sorna añadió una coletilla: la mejor ciudad del mundo para vivir... con dinero o con un sueldo inglés. Que sin él o con un sueldo medio de aquí, la cosa se complica. Y más aún en los meses transcurridos desde entonces, en los que Mallorca ha vivido la eclosión (veremos si explosión) del turismo residencial, un fenómeno jaleado inicialmente por todos menos por los hoteleros con argumentos como que desestacionalizaba, repartía el pastel turístico y frenaba el avance del oligopolio hotelero y su todo incluido. De todo eso bastante ha habido, pero los datos empiezan a darle la razón a los hoteleros en algunas de sus afirmaciones más agoreras. Dijeron que la saturación turística provocaría aglomeraciones y llevaría a la isla al límite de sus recursos, y algo de eso se vivió el verano pasado. Y añadieron que con tanto turismo residencial campando a sus anchas (está en un limbo legal) crecería la especulación inmobiliaria y los residentes lo tendrían más difícil para acceder a la vivienda. Y de eso también hay bastante: nunca subieron tanto de golpe los precios de alquiler en Mallorca y jamás fue tan caro arrendar.
Dos de los mayores gestores inmobiliarios del país, Idealista y Fotocasa, certifican con informes y datos tomados de cientos de miles de operaciones en todo el Estado que hay cuatro lugares de moda para el alquiler vacacional: Barcelona, Mallorca, Málaga y Madrid. Son los únicos lugares en los que los incrementos de precio del alquiler superan en el último año el 10%, dando munición a quienes, como los hoteleros, avisan de que el impacto del turismo de alquiler en zonas residenciales no solo les perjudica a ellos, sino que hace la vivienda más inaccesible para los propios residentes de las islas. Distinta es la situación para quien ya es dueño de los inmuebles, que tiene una jugosa inversión en cartera: un alquiler de 100 metros en el centro de Palma reportaba en el año 2014 un total de 840 euros de media al mes, que ya son 960 en los arrendamientos que se firman en la actualidad, según detalla en su último informe la empresa especializada Idealista. La subida es exactamente del 12%, un salto cuantitativo solo superado por el de otro gran destino de alquiler turístico, Barcelona.
Por la senda de Barcelona
Y a juzgar por los datos y por los análisis que hacen desde el sector aun queda recorrido al alza en los precios de alquiler de Mallorca. Basta mirar cerca para encontrar ejemplos de lo que está por venir. La ciudad estrella del alquiler vacacional, Barcelona, la primera que en España lo ha legalizado y regulado en zonas residenciales, convive con unos precios disparados. Incluso disparatados, si se comparan con la evolución de los salarios y el resto del coste de la vida. Tanto se ha encarecido el alquiler que los precios de hoy eran impensables hace solo ocho años, antes de la crisis, cuando paradójicamente los arrendamientos eran en la Ciudad Condal un 50% más baratos. Hoy el valor medio en Barcelona es ya de 15 euros por metro, cuando Palma está en 9,6 euros por metro, según Idealista. A esa cota apuntan por ello los analistas del sector, que prevén que Palma se acerque a ese nivel de los 15 euros por metro, mientras Madrid y Barcelona ponen rumbo a los 20 y 25 euros por metro de vivienda alquilada.
Y eso que en la capital catalana el debate sobre el alquiler turístico fue incluso más intenso de lo que lo está siendo en Mallorca. Allí se optó por una vía diametralmente opuesta a la de Balears (con el PP de José Ramón Bauzá, que en el nuevo Govern aún no está claro qué quieren hacer). Barcelona optó por regularizar, dando a los propietarios la opción de registrarse para alquilar, pagando impuestos y permisos por ello. Así afloraron 10.000 viviendas que se estaban alquilando en negro, que empezaron a tributar. Por el camino el negocio se generalizó. Inmediatamente las cifras de turistas se dispararon, hasta convertir a Barcelona en la ciudad de moda para el turismo urbano europeo. Con todo, los precios de alquiler se han disparado un 23% en el último año, subida de vértigo directamente proporcional a la alegría de los propietarios y a la desesperación de quienes buscan piso para vivir allí.
“Especulación”
¿Pasará lo mismo en Mallorca y en Palma? Quizá. De hecho está pasando, advierten inmobiliarias (satisfechas) y hoteleros (muy preocupados por el avance de una oferta que no es que les quite clientes, que no, sino que, dicen, devalúa el destino y lo convierte en intransitable en algunas fechas del año). Los hoteleros, de hecho, relacionan el avance del turismo de alquiler con una “especulación inmobiliaria” tan creciente como documentada en datos. “Los precios de alquiler demuestran una especulación urbanística que se está generando por la expectativa de regulación [del arrendamiento a turistas en edificios residenciales por parte del Govern del Pacto]”, considera Inma Benito, presidenta de la Federación Empresarial Hotelera de Mallorca, colectivo que lleva años advirtiendo de lo que ahora prueban los datos, ese avance especulativo y ese encarecimiento del acceso a la vivienda. Según Benito, si el Govern balear del PSOE y Més, respaldado a veces por Podemos, opta por permitir que alquilen legalmente a turistas los 125.000 pisos que se calcula que ahora lo hacen en Mallorca en la alegalidad, la isla verá quebrarse “un modelo turístico que siempre ha estado basado en un equilibrio entre la oferta reglada y la residencial”.
¿Consecuencia, si es que eso ocurre? Pues según los hoteleros, Mallorca se abrazará a un modelo que no es sostenible, que apenas genera empleo ni riqueza y que convertirá a las islas en destinos saturados que, por un lado, serán poco atractivos para el turista y, por otro, serán insoportables para unos residentes que verán reducido su nivel de vida. Es decir, el apocalipsis según los hoteleros. ¿Es para tanto? Pues el resto de sectores ligados al turismo no lo ven así, más tras haber constatado en los último años que, fuera de la temporada alta (cuando la saturación ha sido mayor que nunca), el turismo ligado al alquiler en zonas residenciales se distribuye mejor durante todo el año y genera consumo fuera de una oferta hotelera cada vez más completa y acaparadora de gasto turístico (con todo incluido y sin él).
El Govern se lo piensa
Por ello el Govern está estudiando todas las variables. Sobre la mesa hay ideas como permitir el alquiler a turistas en edificios residenciales solo en algunas zonas, fijar cupos de turistas (en hoteles y viviendas) por zonas o fomentar el alquiler algunos meses y limitarlo en otros, al tiempo que se fijan exigencias para este tipo de oferta que impliquen que lo que sale al mercado turístico cumple unos estándares de calidad.
De todo eso se hablará durante los próximos meses, a la espera de que la regulación esté lista a finales de año. Mientras tanto siguen surgiendo datos que hablan del auge de un fenómeno con muchas aristas. De un lado, el aumento de la presión turística, con sus excesos algunos meses y su capacidad desestacionalizadora en otros. De otro, los efectos en el entorno, con cuestiones asociadas como la capacidad de los servicios públicos y la suficiencia de recursos naturales para suministrar agua, luz, limpieza y servicios básicos a un volumen ingente de turistas. Y finalmente, la arista inmobiliaria, ese avance de los precios que es para unos un buen negocio y para otros una dificultad insalvable a la hora de conseguir viviendas. “La expulsión de los trabajadores de zonas turísticas y cascos antiguos por no poder afrontar los costes de la vivienda es un hecho, por no hablar de los problemas de convivencia que se generan”, recalca en este punto la presidenta de la Federación Hotelera.
Palma, entre las más caras
Los datos, esta vez sí, están de su parte. Otro ejemplo: en el año 2015, con el alquiler a turistas en máximos, Palma experimentó el mayor encarecimiento del alquiler desde que hay datos. Ni con la burbuja inmobiliaria ni sin ella se registró un salto tan grande en los registros de otro de los grandes portales del alquiler, Fotocasa, que detalla un encarecimiento del 15% en Balears y del 17% en Palma en un solo año.
Con lo que nunca fue tan caro alquilar vivienda en Mallorca. Según la fuente inmobiliaria, el precio está entre los 8 y los 10 euros por metro, muchos cuando en España la media es de 7. Y porque se cuentan los datos de Madrid y Barcelona, que si se excluyen las dos capitales solo hay tres casos en los que el precio medio de alquiler supere los 5 euros: Mallorca, Málaga y su turismo de Costa del Sol, y el País Vasco (con sus sueldos mucho más altos). Con lo que mientras en la mayor parte de España el mes de alquiler de un piso de 100 metros ronda los 500 euros, en Mallorca está entre 800 y 1.000. Y subiendo sin freno.
