Fondos oportunistas e inversores internacionales están tomando posiciones para salir de compras por Mallorca. Lo confirman fuentes financieras, directivos hoteleros y los analistas de la consultora Deloitte, que ayer presentaban en Palma un análisis del mercado inmobiliario no residencial, en el que queda claro que la carrera por los activos más estables y rentables del sector turístico está lanzada. "Estamos viviendo un miniboom" de las compras de hoteles, constata Rafael Arcas, director de asesoría inmobiliaria de Deloitte, que describe el momento de ebullición en el sector con una anécdota: "Antes íbamos a Londres a hablar con inversores y la única orden que tenían era no estar en España, ahora la orden que tienen es entrar en España".
Mallorca, el mercado turístico que mejor funciona del Mediterráneo, no escapa a esa cacería de inversiones en el país, iniciada por magnates como Warren Buffet, Bill Gates y Georges Soros, y potenciada ahora por fondos de capital riesgo y de inversión a medio plazo tan variopintos como Pimco, Burlington o Apollo, a los que se suman en las islas grupos de capital ruso, alemán, chino y saudí.
La operación que abrió fuego hace unos meses fue la venta del Valparaíso a un fondo chino por cerca de 50 millones. Aunque ya antes los principales touroperadores de los mercados inglés y alemán habían acelerado sus operaciones para comprar, alquilar o ampliar compromisos con hoteleros de Mallorca. Y lo mismo ocurría con inversores huidos de la construcción, que hace meses buscan hoteles con los que capear la crisis de sus ladrillos, la misma que hace que los bancos, tras años de embargos y entregas en pago, hayan aumentado un 15% en el último año la venta de activos hoteleros.
Operaciones silenciosas
Entre todos han logrado que el mercado de compraventa de hoteles despierte de unos años de letargo, prietas las filas a la espera del momento preciso para mover el dinero. Y el momento ha llegado: hasta doce operaciones mallorquinas que no han tenido eco público pasaron en los últimos meses por los despachos de La Caixa, según documenta la directora de Turismo de La Caixa, Helena Moreno, presente en unas jornadas sobre el mercado inmobiliario organizadas por Deloitte, que sirvieron para constatar que España ha despertado la voracidad extranjera.
Aunque no cualquier rincón de España. "Los inversores son muy selectivos", resume Rafael Arcas, que explica que los fondos extranjeros buscan ciudades concretas y productos específicos. Nada de marca España sin más. En el caso de los hoteles, aclara Miquel Reyero, senior manager de Consultoría THL, solo seis ciudades interesan: Madrid y Barcelona son las preferidas, seguidas en un segundo nivel por Palma y Málaga, que están varias cabezas por delante de Sevilla y Valencia. El resto de España no existe. "Los inversores solo se fijan en esas ciudades".
Y en ellas se dejan mucho dinero: la inversión en hoteles ha aumentado un 60% en el último año. "Han llegado los fondos [de inversión, institucional y privada], y eso es síntoma de gran dinamismo", explica Reyero, que aclara que Palma es una de las mejor situadas a la hora de seducir al capital extranjero: "Genera apetito. Es un destino estable y eso seduce a los inversores internacionales". De hecho, según datos de Deloitte, Palma tiene una de las tarifas medias más elevadas (ADR, average daily rate, de 100 euros), algo que no impide que disfrute de la ocupación media más alta entre las grandes ciudades que captan la inversión (65% de habitaciones vendida), lo que desemboca en un beneficio creciente por habitación (65,2 euros, un 2,2% más que en 2012).
El mercado está caliente
Y todo dentro de un contexto nacional en el que, fuera de Palma y Barcelona, la rentabilidad, los precios y las ocupaciones bajan. No es el caso mallorquín, escenario de negocios en el que han puesto los ojos chinos, estadounidenses y árabes. "Este tipo de operaciones se hacen a través de grandes fondos" de inversión, matiza Rafael Palmer. Lo mismo apunta Reyero, que augura una reactivación de las ventas de hoteles en 2014 y 2015. "En 2014 se van a cerrar muchas operaciones porque el mercado está caliente", coincide Arcas.
Así que la fiesta no ha hecho más que empezar. Y la temperatura subirá gracias a un factor catalizador: la financiación fluye. "Se está abriendo el grifo, tanto en cadenas como en hoteles pequeñitos", destaca Reyero. Lo corrobora Helena Moreno, de La Caixa, que asegura que están "trabajando activamente" para respaldar compras de hoteles en las que se financia "el 50%, que llega a ser el 65% en casos excepcionales".
Los datos y los hechos retratan así un sector en efervescencia, al que llega dinero extranjero y vuelve la financiación. De confirmarse las tendencias, sería la recuperación perfecta, que se produce de la mano de nuevos inversores y empresarios de siempre, pero con las ideas más claras. Ya no se trata de comprar por comprar, si no de elegir bien y aprovechar cada céntimo. El trabajo de Deloitte detalla, por ejemplo, que el sector hotelero se está segmentando a marchas forzadas, con el lujo como objetivo predilecto, tanto de los hoteleros que ya están, como de los fondos que han pescan gangas. "El 60% de las operaciones se concentran en el lujo". La consecuencia directa es que las inversiones en renovaciones y reconversiones de hoteles se han multiplicado por cuatro en el último año (un 337% de crecimiento). ¿Se avecina otra burbuja? Quizá, aunque también podría ser la recuperación. Y esta vez, de verdad, dicen en Deloitte.
