Borja Mateo se ha convertido en los últimos tiempos en una referencia indispensable a la hora de analizar la situación que vive el mercado inmobiliario español. Sus dos libros sobre el sector, ‘Cómo sobrevivir al mercado inmobiliario’ y ‘La verdad sobre el mercado inmobiliario español’, de la Editorial Manuscritos, sirven para dar respuesta a muchas de las dudas que acechan a los ciudadanos.

- ¿Cómo podríamos definir la actual situación del mercado inmobiliario en España?

Estamos, sin lugar a dudas, en la época dorada del sector. La crisis del sector, que duró desde 1973-2006, ha tocado a su fin. El mercado inmobiliario goza de mejor salud ahora que en 2006, y según vayan bajando los precios de los pisos, la situación del mismo mejorará aún más. La recuperación del sector es imparable porque los precios bajarán todavía más y, ya se sabe, cuanto más baja el precio de un bien, mejor se vende.

- ¿Qué diferencia al mercado inmobiliario español del resto de Europa?

Que el Gobierno ha llevado a cabo una política sistemática de inducción al error haciendo creer a la población que, cada momento, independientemente de cuándo fuera este, era el adecuado para comprarse un piso, a pesar de que sabían que eso era falso. Ha sucedido como con las acciones, preferentes o convertibles: la gente, que desconocía la realidad del mercado, tomaba sus ahorros para tapar los agujeros que otros habían creado; de esta forma la población se empobrecía.

Carmen Chacón, Beatriz Corredor, José Blanco o Esperanza Aguirre, entre otros, han dicho siempre que lo bueno era comprase un piso cuando eso era falaz. De esta forma mucha gente ha tomado una decisión de inversión que los ha empobrecido profundamente. Han negado la posibilidad de la creación de una burbuja inmobiliaria, de su explosión, de la bajada de los precios de los pisos... ahora la única falacia que queda por caer es que los precios no van a bajar más.

- ¿Cómo están de hipotecados otros jóvenes europeos con la compra de su primera vivienda? ¿Se mueven en cifras de hasta 40 años de hipoteca como sucede aquí en España?

La gente en el resto de Europa no se cree lo que sucede en España: piensan que hemos vivido como ricos y que estamos locos. En 2006, la media de la hipoteca era a 29 años, la gente pagaba 15 años de su salario medio tras impuestos para hacerse con una casa y se hacía a tipos variables. Cualquiera de estas características es, en sí, una salvajada y todas ellas juntas ni le cuento.

La gente ha sido extraordinariamente imprudente, los que nos prestaron el dinero ha actuado de forma necia, el Banco de España se la pasó durmiendo y los banco extranjeros que financiaron la burbuja de vacaciones.

Los reguladores alemanes y franceses, entre otros, que dejaron que se financiara la locura colectiva en España tienen tanta responsabilidad en lo que ha sucedido en España como los propios españoles.

El pago de interés es una forma de compensar a un acreedor por una potencial pérdida de un dinero que se presta: tal vez ahora es el momento de que los que prestaron tengan que hacer frente a la pérdida de una parte del capital que prestaron.

Tenemos que ir a una condonación masiva de la deuda, del dinero que se prestó porque buena parte del mismo no será devuelto nunca. Esto atañe no sólo a los Estados sino a las familias, que han de ser beneficiadas.

- Cuando pensamos en comprar un piso pensamos siempre en la hipoteca, pero ¿y si tengo el dinero suficiente para comprar el piso sin hipotecarme?. Y a la hora de vender, lo mismo, si no tengo hipoteca ¿qué problema hay en que venda mi piso?

La gente bien informada, no compra, sino que alquila y espera a que los precios bajen que es lo que va a suceder. Los precios ya han bajado el 50% teniendo en cuenta el efecto de la inflación: hasta que hallemos el suelo del mercado, los precios se han de desplomar el 65-85% en términos reales, con medias que rondarán el 75-80%. Para que se haga una idea la gente: en Irlanda, los precios ya han bajado el 62%; si sumamos a este porcentaje el efecto de la inflación la bajada es del 70%.

El número de pisos vendidos se ha reducido el 75% respecto a los vendidos en 2006: sólo cuando el número de venta aumente sustancialmente podremos hablar de que el fin de bajadas ha finalizado. Para llegar a ese punto, los precios han de bajar aún mucho más.

¡Qué obsesión con comprar! ¿Para qué comprar algo cuyo precio sabemos que va a ser más bajo en unos meses? Se llama deflación, que es lo contrario de la inflación, y es donde estamos en España desde hace varios años. Han bajado los precios de los pisos, el de los alquileres (el 40-45%), el de los salarios, el de los servicios de muchos tipos, etc.

A toda esta situación, le dará la estacada final, una población cada día más envejecida. La demanda de vivienda va a ser cada año más baja.

El único problema a la hora de vender un piso, es que el vendedor quiera despertar y darse cuenta de cuál es la situación real. Aquel que no vende es porque realmente no quiere vender, nada más. Cuantos más días espere a vender a menor precio lo tendré que hacer.

- Alguien que compró un piso hace 10 años y que está pensando en venderlo, ¿puede ir despidiéndose de ganar dinero con esta venta?

En estos momentos, los precios de los pisos están a niveles de 2000. Me refiero siempre a precios de venta real, no los precios a los que los pisos salen anunciados. A los precios que pretenden los vendedores, hemos de quitarles, de media, el 20% para que la venta tenga lugar.

Si fuera propietario y hubiera comprado piso en 2002 me daría con un canto en los dientes si pudiera quitarme el piso de encima sin pérdidas. Pero cuidado: las pérdidas de una venta a día de hoy serán menores que las de mañana porque los precios bajarán aún más. La dinámica de serenidad de los precios (su hundimiento) no hay quien lo pare ya. Los desequilibrios acumulados, las salvajadas hechas, son tan enormes que ya lo único que podemos hacer, es ver como los precios caen a plomo.

- Cuando hablamos de caída de los precios de los pisos, ¿cuál puede ser el pico esperado de bajada?

La bajada que ha tenido lugar ya, es del 50% teniendo en cuenta el efecto de inflación. Llegaremos a una media del 75-80%; los precios bajarán hasta el año 2014-2015 mínimo y comenzará a estabilizarse en 2016-2017, nunca antes. El hecho de que los bancos se vean cada día más obligados a sacar sus viviendas al mercado presionará hacia la baja de los precios de los mismos.

La gente no se da cuenta de la bajada de los precios de los pisos porque el mercado es muy poco transparente. De esta forma solo capta parte de lo que le sucede. Los precios llevan bajando desde mediados de 2006: si a mediados de 2007 hubiéramos dicho a la gente que los precios habían ya comenzado a bajar, nos hubieran tomado por locos. Si les dijéramos que los precios ya se han corregido el 44% pensarían que estamos muy mal de la cabeza. En dos años, cuando la bajada ronde ya el 58-60%, la gente se creerá lo que sucede a hora.

- Está claro que ha dejado de ser una buena idea invertir en la compra de un piso, pero ¿qué hacemos si tenemos algo de dinero ahorrado en el banco y estamos pensando en comprar una vivienda? ¿tan mala idea es?

Lo que yo haría sería comprar pisos en los que la rentabilidad por alquiler sea el 10% del precio de venta; es decir, lo he comprado por 100 (teniendo en cuanta los gastos de transmisión) y el alquiler anual es 10. Aun encontrando pisos con estas características, no adquiriría aún nada ya que el año que viene los precios serán mejores que los de hoy.

La clave del mercado en el que nos hallamos es no comprar y ser paciente porque las dinámicas no hay quien las pare.

- ¿Tan buena alternativa es el alquiler?

La mejor. Al inquilino le da igual que los precios de los piso bajen; se aprovecha de la bajada de los alquileres y se ahorra mucho dinero al poder comprar en el futuro a un precio más bajo.

Para comprar un piso lo que hay que hacer es esperar, negociar con varios vendedores a la vez y realizar ofertas draconianas. El comprador ha de comportarse con el vendedor de la forma más marrullera posible, perdiendo toda la vergüenza. En 1973-2006 los vendedores tuvieron el apoyo del Estado para inflar los precios a límites de locura así que ahora le toca al comprador.

- ¿Qué parte de culpa tiene la conocida como “burbuja inmobiliaria” en la actual crisis?

Bueno, nuestro país es uno de los muchos focos que han dado lugar a la crisis internacional. La burbuja en el mercado inmobiliario es el origen de la crisis financiera y no al revés. Esta recesión es creación española 100%, tan española como el pata negra.

Sus efectos han sido más graves como consecuencia de la crisis financiera internacional. Hablemos claro: la recesión en España se habría producido con o sin crisis financiera internacional.

- ¿Qué hacemos con toda la gente que ha vivido del mercado inmobiliario en los últimos años? Está claro que las cosas no van a volver a ser como eran, ¿cómo podemos recolocar a todos estos trabajadores?

Que se espabilen y monten empresas en otras actividades de la economía. Quien piense que el sector va a resucitar vive en Marte.

- ¿Qué debe hacer el Gobierno?

Poner encima de la mesa un plan de desmantelamiento del sector de la construcción residencial. Mantenerlo con vida es extraordinariamente negativo para la economía del país porque supone una sangría de dinero. El sector no tiene ni presente ni futuro. Liquidarlo va a ser muy duro a corto plazo pero muy positivo a medio porque hará que el crédito fluya a actividades económicas que generen riqueza y la construcción ya no lo hace.

- ¿Y los bancos? ¿Llegarán a aceptar la dación en pago?

Ya lo han hecho con muchos propietarios y el número de casos tendrá que aumentar porque gran cantidad de las deudas aún pendientes, no serán devueltas nunca. El mayor número de desahucios judiciales los veremos en 2013.

- Si los bancos pueden declararse en quiebra y el Estado les ayuda, ¿por qué no podemos hacer lo mismo los ciudadanos?

Muy buena pregunta, es una de las brevas que tienen que caer aún, es cuestión de esperar. Gran porcentaje de las deudas que tenemos no las podremos pagar nunca.

- ¿Las promotoras realmente no pueden bajar los precios de los pisos? ¿No sería una manera de activar el mercado?

Lo que hagan las promotoras me importa un pimiento. Es mucho más barato comprar de un administrador judicial que de un constructor. Lo mejor para comprar pisos de primera mano es esperar a que el promotor quiebre. Ha sido la codicia de los constructores la que ha generado esta situación: si quieren vender, lo tienen muy fácil: que bajen los precio de los pisos y, si no, al administrador judicial.

Los nuevos señores del ladrillo son los bancos/cajas que han de ir sacando sus pisos al mercado porque son conscientes de que, cuanto más tiempo esperen, más tendrán que rebajar sus precios con lo que mayores serán sus pérdidas.

Si es una burrada financiera comprar un piso ahora, mucho más lo es si el propietario es un banco/caja. Los bancos conceden hipotecas en grandes condiciones para quitarse sus pisos. Si lo compramos, digamos que a 100, al día siguiente, si tenemos que vender el inmueble, el mejor precio que nos ofrecerán será de 70-72 porque el banco no financiara. De una tacada perdemos el 28-30% de nuestro patrimonio.

Si a los 1,9 millones de pisos a la venta, sumamos los 1,3 en construcción y los 2,6 millones vacíos en grandes zonas urbanas de primera residencia, la situación del mercado es extraordinariamente positiva.

- Usted habla siempre de que la solución es la bajada masiva de los precios, pero con medidas como la subida del IVA no hacemos más que subirlos, ¿vamos por el buen camino?

Lo que suben los precios a través de los impuestos, lo habrán de bajar por la contracción de la demanda. Es decir, los vendedores han de bajar sus pretensiones y su margen porque si no, no venden.

Hay gente que quiere lanzarse ahora a comprar por lo de subida del IVA y la eliminación de la desgravación: qué mala decisión. A finales de 2013, cuando sean conscientes de cuánto han bajado los precios de los pisos, se llevaran las manos a la cabeza.

- Y quien decida tirarse a la piscina pensando en aprovechar los meses que quedan de deducción por compra de vivienda...

Comprarse un piso ahora es la forma más efectiva de destruir un patrimonio.

La bajada del precio de los pisos desde 2006, que fue cuando alcanzamos el pico, ha sido del 44%. Para que merezca la pena adquirir un piso por la retirada de la desgravación y la subida del IVA, éstos deberían bajar aún el 10-17% respecto a los actuales.

Hasta finales de este año, los precios habrán bajado el 6-7% respecto a los precios de ahora. En 2013, cuando la tasa de paro llegue al 27,5% de la población activa, los precios bajarán el 15-20% respecto a precios de finales de 2013. Con estos números, que cada uno saque sus conclusiones.

- Haciendo referencia a uno de sus libros, ¿Cómo podemos sobrevivir al mercado inmobiliario?

Comprador: no compres y pásate al alquiler mientras que esperas a que los precios bajen aún más; inquilino: renegocia el precio de tu alquiler; vendedor: quítate el piso echando virutas; casero: ¿no has pensado en vender tu piso? ganarás más si vendes ahora y el alquiler no te compensará por la pérdida de valor de tu casa.